Adempimenti Burocratici

Come aprire un affittacamere occasionale o professionale

Sappiamo bene come mantenere una casa o un semplice appartamento sia molto costoso anche se questo non sia abitato. In questi casi, piuttosto di lasciare l’immobile sfitto, o affidarsi ad un tradizionale contratto di locazione, è possibile sfruttare la proprietà con altri metodi in modo d’avere una rendita extra e arrotondare le entrate: uno di questi è aprire un’attività di “affittacamere“.

Una soluzione da non sottovalutare in una fase economica, non particolarmente favorevole, e che sta prendendo sempre più piede, sia come attività occasionale che professionale.

Lo scopo di questa guida è capire in cosa consiste questa opportunità, quali requisiti bisogna possedere per metterla in pratica, quando ritenerla una vera e propria attività imprenditoriale e il tutto senza dimenticaci dell’aspetto fiscale.

Indice:

 

Affittacamere: di cosa si tratta esattamente?

Il termine è quanto mai chiaro e fa subito intuire in cosa consiste ma, comunque, è bene precisare che un affittacamere è un’attività in cui il proprietario di un immobile decide di concedere in locazione a terzi delle stanze situate in un suo immobile di proprietà che non è assolutamente da confondersi con la condivisione della medesima casa.

Si tratta, a tutti gli effetti, di un’attività ricettiva che ha lo scopo di ospitare delle persone dietro il ricevimento di un compenso economico. L’affittacamere fa parte delle cosiddette attività extra-alberghiere, non essendo appunto un albergo e non offrendo gli stessi servizi.

Le caratteristiche peculiari di questo tipo di soggiorno: sono l’ubicazione delle camere che devono trovarsi in un appartamento ammobiliato all’interno di un unico stabile e, l’eventuale presenza di servizi complementari compresi nella locazione come, ad esempio, la colazione, la pulizia quotidiana e il cambio biancheria.

 

Affittacamere: come funziona?

Se il concetto dell’attività di affittacamere può sembrare molto semplice, in realtà, ci sono una serie di aspetti che è bene valutare quando si decide di intraprendere questa strada. Esiste una legge nazionale che detta le regole base da dover rispettare, tuttavia, spetta ad ogni singola Regione il compito di elaborare tutte le normative per regolamentare le strutture ricettive a scopo turistico.

Nel 2011 è stato emanato un Decreto per cercare di mettere ordine in questa materia ma, successivamente, è stato dichiarato, in parte, incostituzionale avendo scavalcato le competenze spettanti le Regioni. Sono, infatti, queste ultime a dettare i regolamenti e disciplinare le modalità per poter aprire e gestire l’attività di affittacamere.

A livello nazionale vengono fissate le norme che possiamo definire standard, mentre ogni singola giunta regionale entra nel merito e studia una specifica disciplina. La conseguenza, è la necessità di prestare molta attenzione alle leggi della propria Regione di appartenenza o in quelle in cui è ubicato l’immobile. Avviare un affittacamere, ad esempio, in Lombardia potrebbe prevedere requisiti e obblighi diversi che aprirlo in Emilia Romagna, Abruzzo o Sicilia.

 

Quali sono i passi da compiere?

Le azioni da intraprendere per avviare un’attività di affittacamere dipendono dal tipo di gestione professionale oppure occasionale che si intende svolgere. Nel primo caso, il titolare non abita nello stesso stabile e ha l’obbligo di aprire una regolare partita IVA, quindi svolge a tutti gli effetti un’attività di impresa.

Ricordiamo che la partiva IVA deve essere aperta entro 30 giorni dall’inizio dell’attività. Il codice ATECO che identifica questa pratica è il 55.23.5 e si riferisce all’attività di affittacamere per brevi soggiorni e case vacanze.

Nel contempo, il soggetto deve procedere ad effettuare le necessarie comunicazioni alla Camera di Commercio e al Registro delle Imprese. Altro passo da compiere e la presentazione della SCIA al Comune dove è situata la proprietà immobiliare, allegando tutta la documentazione necessaria (copia carta di identità e codice fiscale), nonché fornire le informazioni riguardanti l’ubicazione della casa, la disposizione interna, il numero di posti letto e la qualità dei servizi igienici offerti agli ospiti.

A questo punto, non resta che avviare le pratiche per la classificazione della struttura ricettiva e comunicare alle autorità di pubblica sicurezza tutti i clienti ospitati. Il Comune potrà procedere a controlli periodici attraverso ispezioni e sopralluoghi per accertare il rispetto dei requisti e della normativa in materia.

Altro adempimento che spetta al titolare dell’affittacamere è la pubblica esposizione de prezzi all’interno della struttura e la loro denuncia presso il Comune in cui è situato l’immobile.

Se invece il proprietario vive nella stessa abitazione in cui sono presenti le camere da affittare e l’attività viene svolta occasionalmente, dovrà solo preoccuparsi di effettuare la presentazione della SCIA al Comune e verificare il rispetto dei requisiti architettonici e igenico-sanitari. Eventualmente, provvederà ad effettuare tutte le opere necessarie per rendere le camere agibili a scopo ricettivo.

 

Affittacamere e normativa: la legge che disciplina questa attività

Una nota molto interessante riguarda la normativa che disciplina a livello nazionale l’argomento in esame: si tratta della legge n.111 (Disciplina degli affittacamere) che risale, addirittura, al 16 giugno del 1939. In concomitanza, l’attività è legiferata anche dal Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza. Successivamente, la norma di riferimento in materia turistica è diventata la n.217 del 1983, poi abrogata con il Decreto n.135 del 29 marzo 2001.

Quel che è importante conoscere sono i principi di massima che regolano questo tipo di attività e che, di seguito, sono:

  • il numero di camere arredate può essere al massimo di 6 e ubicate in, non più che, due appartamenti all’interno del medesimo stabile;
  • il numero di posti letto varia con la metratura della camera e può arrivare ad un massimo di 12 in totale;
  • è possibile fornire pasti ma non distribuire alcolici (la cucina può essere utilizzata dal titolare per la preparazione della colazione o del pranzo/cena, ma non dagli ospiti);
  • la durata minima soggiorno è di 7 giorni (ad esclusione di particolari deroghe a livello regionale e per gli artisti);
  • il pagamento dell’alloggio deve avvenire ogni 15 giorni, salvo diversi accordi tra le parti;
  • la risoluzione della locazione va comunicata con un preavviso di 7 giorni, tranne in caso di differenti disposizioni o deroghe;
  • gli ospiti non hanno il diritto al rimborso anticipato dell’alloggio;
  • le persone hanno diritto al rimborso nel caso in cui non venga consumato il servizio, ma è necessario avvisare il titolare il giorno precedente.

È opportuno precisare che le regole sopra elencate possono subire delle modifiche in base alle leggi create ad hoc dalle varie giunte regionali e che integrano la disciplina nazionale in materia.

Questo con lo scopo di aumentare il livello del servizio ricettivo offerto, innalzando gli standard qualitativi e stabilendo, con maggior puntiglio, i requisiti minimi a livello architettonico e dei servizi igienico-sanitari, nonché delle regole per il controllo e la maggior tutela dei turisti.

 

Aprire un affittacamere in un condominio

Un aspetto importate da mettere in evidenza è rappresentato dalla possibilità di svolgere attività di affittacamere, non solo in un’abitazione di proprietà, ma anche in un condominio. Un fatto che fino alla sentenza numero 24707/14 della Corte di Cassazione non era affatto scontato, dovendo sempre chiedere ed ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale.

Del resto, sappiamo bene come in un condominio l’arrivo di un nuovo inquilino non sia mai considerato un evento gradito, visto che potrebbe turbare il quieto vivere. A maggior ragione, nell’attività di affittacamere che prevede, normalmente, brevi soggiorni e il continuo cambiamento degli ospiti, il “via-vai” di persone, oltre ad arrecare disturbo potrebbe causare nei condomini un senso di paura ed insicurezza.

Il 20 novembre del 2014 la Corte di Cassazione ha finalmente stabilito che l’attività di affittacamere non comporta alcun cambiamento della destinazione d’uso dell’immobile impiegato come abitazione civile, di conseguenza, non può provocare nessun tipo di danno pregiudicabile agli altri inquilini.

Chiunque sia in possesso di un appartamento in un condominio può liberamente decidere di affittare le camere, senza che l’assemblea condominiale possa prendere iniziative per opporsi.

L’unica possibilità di impedire l’affitto di una o più camere è dimostrare, concretamente, che gli ospiti arrechino danni materiali o immateriali agli altri residenti oppure che il regolamento contrattuale vieti, preventivamente, ai condomini utilizzi diversi rispetto a quello abitativo.

Quest’ultima situazione è stata stabilita da un’altra sentenza della Corte di Cassazione (n.109 del 7 gennaio 2016) e l’unico modo per avviare l’attività di affittacamere è avere il consenso unanime dell’assemblea condominiale.

 

Affittacamere professionale e occasionale: le differenze

Un elemento di fondamentale importanza, soprattutto ai fini fiscali, è distinguere un’attività di affittacamere di tipo professionale da una, invece, non imprenditoriale. La differenza sostanziale è la frequenza con cui viene svolta l’attività che, per essere considerata non professionale, deve possedere il requisito dell’occasionalità. Inoltre, è necessario che la stanza sia situata nello stesso domicilio del proprietario.

Il classico esempio, è la camera affittata saltuariamente a turisti e ubicata nell’abitazione dove risiede abitualmente il titolare. In questi casi il locatore non è tenuto a nessun obbligo, ovvero non deve aprire una partita IVA, non è richiesta nessuna iscrizione al Registro delle Imprese e alla Camera di Commercio e, come vedremo in modo specifico nel paragrafo relativo agli aspetti tributari, non è tenuto a rilasciare nessun tipo di documento fiscale ma solo una semplice ricevuta.

In realtà c’è un obbligo comune che spetta, sia ad un affittacamere professionale che occasionale: ovvero la presentazione della SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) al proprio Comune di residenza, o dove si trova l’immobile. Il proprietario può decidere se presentarsi di persona agli uffici competenti, oppure, inviare la documentazione in forma telematica sfruttando le apposite piattaforme web istituzionali. La SCIA deve contenere, oltre ai dati del soggetto, una serie di informazioni relative all’immobile e necessarie per verificare la presenza dei requisiti architettonici e igienico-sanitari necessari per aprire.

 

Come devono essere arredate la camere?

Non basta possedere un’abitazione con delle stanze libere per poter avviare l’attività di affittacamere. L’ospite che paga una determinata cifra deve poter disporre di un alloggio che gli permetta di soggiornare in modo confortevole. Per questo motivo la legge stabilisce dei requisiti che deve possedere la camera per essere affittata. In particolare:

  • le stanze devono essere ammobiliate e, più precisamente, disporre di un letto con cuscini, armadio, scrivania con sedia, biancheria, cestino dei rifiuti e un telefono;
  • l’appartamento dov’è ubicata la camera deve possedere servizi sanitari completi, a norma, e adatti per accogliere persone diversamente abili. Inoltre deve esserci un bagno ogni tre camere;
  • la struttura ricettiva deve assicurare una garanzia minima e un addetto reperibile in qualsiasi momento;
  • la cifra pattuita per l’alloggio deve comprendere servizi minimi di pulizia quotidiana, cambio biancheria e fornitura di luce, gas, acqua e riscaldamento.

Questi appena elencati li possiamo considerare come servizi standard immancabili. Nelle situazioni in cui vengano aggiunti altri servizi complementari,  non ci si trova più di fronte ad una semplice attività di affittacamere ma ad una struttura ricettiva con diversa denominazione.

In particolare, se viene offerta la prima colazione l’attività diventa un Room & Breakfast o Bed & Breakfast.

Aggiungendo un completo servizio di ristorazione e somministrazione di bevande all’interno sempre dello stesso stabile, ci troviamo difronte ad una locanda e con l’aggiunta dell’obbligo di rispettare tutta una serie di norme igenico-sanitarie.

 

Affittacamere: come dichiarare il reddito?

Naturalmente, l’attività di affittacamere prevede il pagamento di un corrispettivo da parte dell’ospite e, di conseguenza, il proprietario dell’immobile accumula delle entrate extra che, per poche o tante che siano, dovranno essere dichiarate al Fisco che  presta molta attenzione affinchè ciò avvenga rispettando le norme vigenti.

Esistono due diverse modalità per dichiarare gli introiti, a seconda che l’attività di affittacamere sia svolta occasionalmente oppure in modo professionale. Vediamo quali sono le differenze a livello tributario.

 

Affittacamere professionale

In questo caso bisogna considerare che si sta svolgendo a tutti gli effetti un’attività professionale e con tutte le conseguenze fiscali che ne derivano.

Sarà perciò indispensabile aprire una partita IVA, l’identificazione alla Camera di Commercio, la registrazione presso il Registro delle Imprese, la presentazione della SCIA al Comune di residenza, l’emissione di regolari fatture, nonché la tenuta dei registri contabili e l’adempimento di tutti gli oneri di carattere amministrativo.

Le entrate saranno considerate redditi di impresa, con tutte le tasse che ne conseguono da dover versare all’erario in base alla forma giuridica scelta.

 

Affittacamere non professionale

La situazione cambia radicalmente quando il proprietario dell’immobile decide di affittare le camere saltuariamente in modo del tutto occasionale. In questi casi, non viene svolta alcuna attività di tipo imprenditoriale e, di conseguenza, non serve l’apertura della partita IVA e tutti gli adempimenti che abbiamo elencato nel precedente paragrafo.

L’unico adempimento obbligatorio è la presentazione della SCIA. Le entrate, ovviamente, sono sono considerate come reddito di impresa, bensì, “redditi diversi da inserire nella dichiarazione di fine anno attraverso il modello 730 oppure nel quadro RL del modello Redditi Persone Fisiche.

Pur non svolgendo l’attività in maniera professionale sarà necessario disporre di un bollettino madre-figlia per rilasciare al cliente una regolare ricevuta. Non si tratta di documenti validi ai fini fiscali, tuttavia, una copia deve essere archiviata dal proprietario in modo tale da poter documentare tutti gli incassi.

Ricordiamo che su ogni ricevuta originale consegnata all’ospite è obbligatorio apporre una marca da bollo da 2 euro ma, solo nei casi in cui l’importo superi i 77 euro.

A fine anno la somma di tutte le ricevute costituirà il reddito diverso derivante dall’attività di affittacamere, a cui sottrarre eventuali spese documentate e da inserire nella dichiarazione dei redditi.

Infatti, qualsiasi spesa documentata e considerata “inerente” l’attività esercitata può essere dedotta nel quadro RL del mod. REDDITI PF o nel quadro D del 730, dal totale dei proventi incassati.

Nel quadro RL del Modello Redditi Persone Fisiche quindi, sarà necessario compilare il rigo apposito indicando in colonna 1 l’ammontare dei proventi incassati e, in colonna 2, il totale dei costi, e poi inserire, successivamente il cosiddetto “Reddito Netto“.

Il reddito conseguito attraverso l’attività di affittacamere farà poi cumulo con gli altri posseduti dal contribuente  riepilogati nel quadro RN dove avviene il calcolo dell’IRPEF complessivamente dovuta.

È bene ribadire che queste indicazioni sono di carattere puramente generale e potrebbero subire delle variazioni in base alle regole della propria Regione. Perciò è opportuno documentarsi facendo riferimento alle varie leggi regionali, in modo da evitare spiacevoli sorprese ed incappare in qualche pesante sanzione amministrativa.

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Leggi i commenti

  • salve. che voi sappiate per un affittacamere senza partita iva si detrae la spesa per il mutuo dell immobile?