Quante tasse pagano i B&B, case vacanza e affittacamere

Il fenomeno dei B&B (Bed and Breakfast) negli ultimi anni ha avuto una vera e propria esplosione. La recente crisi economica è stato un fattore senza dubbio determinante per dare impulso a questo settore, offrendo la possibilità a molte persone di creare un’attività remunerativa. Spesso avendo a disposizione case di grandi dimensioni, con stanze inutilizzate, si finisce con il non sfruttarle; i B&B o semplicemente un servizio di affittacamere, sono una soluzione rapida ed intelligente per aumentare le entrate sfruttando questi spazi.

In molti ormai, stanno sfruttando queste possibilità di soggiorno durante brevi vacanze e weekend e magari qualcuno ha anche avuto anche l’idea di entrare nel settore e avviare un’attività proprio. In questi casi è bene valutare un aspetto che spesso non viene considerato e sottovalutato: la tassazione.

Forse non ti sei mai posto la domanda di quante tasse paga un B&B e dunque proverò a spiegartelo in questo post. Tutti coloro che hanno intenzione di buttarsi nel mondo dei bed and breakfast, decidendo di aprire una loro attività, si porranno, sicuramente, centinaia di interrogativi e tra questi uno importante riguarda gli aspetti fiscali. È fondamentale avere un quadro preciso di quali sono gli adempimenti da espletare e, soprattutto, come e quando pagare le tasse relative ai proventi che derivano dalla gestione del B&B.

Prima di entrare nel vivo dell’argomento imposte, è bene capire le diverse tipologie di B&B che esistono.

       Indice:

 

Bed and breakfast con o senza partita IVA

È bene ricordare che attività come i B&B, case vacanza e affittacamere, sono considerate piccole attività ricettive extra alberghiere.

La legislazione che ne regola la gestione avviene a livello regionale e la maggior parte delle regioni italiane, non le considerano come attività d’impresa, con conseguenza che non è assolutamente necessario aprire una partita IVA né tanto mento l’iscrizione presso la Camera di Commercio.

Tuttavia è possibile decidere di gestire questo tipo di attività come una vera e propria impresa, aprendo la relativa partiva Iva con tutti gli adempimenti burocratici e fiscali che ne derivano.

La maggior parte dei B&B sono aperti in forma non imprenditoriale come esercizi di attività svolta in modo occasionale.

 

Bed & Breakfast occasionale

Vediamo quali sono le caratteristiche principali che deve avere un B&B per essere considerato occasionale:

  • il proprietario deve essere in possesso di un’altra fonte di reddito (lavoro dipendente, altra attività professionale, ecc.);
  • l’affitto delle stanze deve necessariamente essere occasionale e non massivo;
  • l’offerta di servizi aggiuntivi deve essere minima o completamente assente;
  • tutti i servizi offerti al cliente come la pulizia, la colazione e il rifacimento delle stanze, devono essere eseguiti dal proprietario stesso o da componenti familiari;
  • l’immobile utilizzato per l’attività di B&B deve avere come destinazione principale la soddisfazione delle esigenze abitative del proprietario ed eventualmente del suo nucleo familiare;
  • si possono utilizzare al massimo tre stanze per ospitare i clienti, con un totale di sei posti letto, un minimo di 45 giorni di apertura continuativa e un massimo di 270 giorni di apertura in un anno.

 

Bed & Breakfast  professionale (affittacamere)

Vediamo invece quali sono i requisiti che al contrario identificano un B&B come una effettiva attività di impresa:

  • attività svolta in maniera abituale con elevato ricambio di ospiti;
  • il titolare non deve avere altre attività lavorative prevalenti;
  • possibilità di offrire un’ampia scelta di servi aggiuntivi come attrezzature sportive, biglietti omaggio per altre attività, noleggio autovetture, noleggio biciclette, affiliazione con altre attività ecc;
  • il titolare può affidarsi a tutti i collaboratori che ritiene necessari per poter erogare i servizi aggiuntivi offerti alla clientela;
  • possono essere fatti investimenti per la pubblicità dell’attività utilizzando qualsiasi mezzo possibile come giornali, riviste, internet;
  • l’immobile deve essere destinato quasi esclusivamente all’attività e alle esigenze abitative degli ospiti.

Un B&B professionale deve inoltre rispettare altri requisiti come l’avere una capacità massima di 6 camere e fino a 12 posti letto. Inoltre, l’ubicazione deve essere al massimo in due appartamenti facenti parte dello stesso immobile.

Questi elenchi non sono norme di una legge ma solo le caratteristiche che deve avere una struttura B&B per essere considerata occasionale o professionale.

Non è questo il luogo per parlare di quali siano i vantaggi dell’una o dell’altra modalità, è una scelta del tutto personale che comporta anche il considerare le prospettive, l’impegno e il tempo disponibile per portarne avanti una gestione più o meno complessa.

L’importante è sapere le differenze a livello legislativo e in fatto di tassazione tra le due tipologie. Il poter usufruire di tutti i vantaggi di una attività non professionale senza gli adempimenti che ne conseguono o i maggiori (possibili) guadagni e conseguenti oneri fiscali, derivanti da un’attività professionale con tanto di partita IVA.

È anche vero che il confine tra attività occasionale e lavoro professionale è spesso molto sottile.

 

Differenze tra bed & breakfast e affittacamere

Come abbiamo visto il B&B occasionale non ha bisogno dell’apertura di una partita Iva mentre l’affittacamere viene considerato a tutti gli effetti un vera e propria attività imprenditoriale. Questo comporta tutte le conseguenze del caso con una serie di adempimenti come la tenuta di un registro contabile e altri oneri amministrativi.

I B&B sono attività a conduzione familiare mentre un affittacamere normalmente può impiegare dipendenti e collaboratori.

In termini di tassazione mentre il B&B occasionale è tassato secondo gli ordinari scaglioni di reddito IRPEF, gli affittacamere aperti come srl rientrano nell’ambito di applicazione dell’IRES con aliquota attualmente al 24%.

 

Tassazione bed & breakfast occasionale senza partita Iva

In questi casi i proventi derivanti dalla gestione dall’attività commerciale sono classificati come redditi diversi; il valore è dato dalla differenza tra i proventi maturati al netto  delle spese di gestione documentate.

È necessario, da parte del gestore, avere una piccola organizzazione contabile, in modo da documentare in maniera precisa tutti gli introiti e le spese relative alla gestione del B&B.

Indispensabile è disporre di un bollettario madre-figlia per rilasciare le ricevute degli incassi e conservare una coppia della documentazione. Con la stessa cura è necessario conservare tutta le ricevute che riguardano le spese inerenti alla attività: generi alimentari, eventuali canoni d’affitto, opere di manutenzione, pulizia ecc.

Un aspetto di fondamentale importanza è capire come l’Agenzia delle Entrate ha stabilito la suddivisione tra piccole attività ricettive e vere attività imprenditoriali, con conseguente apertura della partita Iva.

Si tratta di attività ricettiva quando il contribuente (persona fisica) decide di avviare l’attività rispettando due fondamentali condizioni:

  1. l’occasionalità del servizio;
  2. la non presenza di mezzi organizzati.

Queste sono le due regole di massima ma ogni regione ha ulteriormente legiferato aggiungendo norme specifiche sull’argomento. Ad esempio, è stato indicato il numero di stanze massimo per l’accoglienza dei visitatori e si sono specificate caratteristiche che deve avere la struttura utilizzata per il B&B.

Per l’Agenzia delle Entrate il numero di stanze non è un parametro che fa testo, l’importante è il rispetto delle due norme sopra citate.

Altro aspetto che varia da regione a regione è la durata del soggiorno degli ospiti. Ci sono dei limiti temporali di permanenza. In Abruzzo, Campania, Marche, Molise e Umbria il limite stabilito che non si può superare è di 30 giorni. In Calabria invece al permanenza non può protrarsi oltre i 60 giorni. Stessa cosa in Emilia Romagna dove è necessario che intercorra un periodo di almeno 30 giorni perché sia possibile rinnovare il permesso di soggiorno allo stesso ospite. Infine in Piemonte il limite è stabilito in 45 giorni mentre in tutte le regioni dove non viene espressamente indicato ed è sottinteso che sia di durata massima di un anno.

La gestione di un bed and breakfast a livello adempimenti da rispettare non è affatto complicata, anzi le leggi sono molto snelle e semplici. È solo indispensabile avere un minimo di organizzazione e conservare la poca documentazione necessaria come le quietanze dei singoli corrispettivi incassati. È bene ricordare che ogni quietanza deve essere numerata progressivamente, avere la data di emissione, il numero di giorni di permanenza, il codice fiscale dell’ospite e la cifra del corrispettivo incassato.

È inoltre obbligatorio applicare una marca da bollo da 2€ per importi superiori ai 77€. In alcuni comuni è necessario addebitare al turista anche una tassa di soggiorno che dovrà essere indicata nella ricevuta.

Con la stessa cura è necessario tenere anche tutta la documentazione relativa alle spese sostenute inerenti l’attività (fatture e ricevute fiscali).

Come ben specificato precedentemente è fondamentale tener presente che l’attività dovrà essere svolta in maniera occasionale e non continuativa, altrimenti dovrà essere annoverata tra quelle di impresa con conseguente apertura della partita IVA.

Sotto il profilo tributario i B&B occasionali sono tassati come redditi diversi. 

Il principio che si applica è quello di cassa nel senso che vanno dichiarati solo i proventi percepiti. Ogni spesa considerata inerente l’attività si può dedurre, (nel quadro RL del mod.UNICO PF o nel quadro D del 730), dal totale dei proventi incassati.

Il contribuente deve anche redigere e conservare un prospetto riepilogativo che nel caso dovrà essere esibito all’amministrazione finanziaria. Tale documento deve riportare l’indicazione dell’ammontare lordo dei corrispettivi e delle spese inerenti l’attività, dalla cui differenza ottiene il reddito da dichiarare.

Un punto spesso annoso è il separare le spese inerenti il B&B da quelle delle normali attività familiari.  Un esempio sono i consumi energetici che in molti B&B, non essendoci contatori separati, sono difficilmente calcolabili ma soprattutto documentabili.

Il reddito diverso dichiarato è soggetto alle aliquote ordinarie IRPEF e all’addizionale IRPEF.

Ai sensi dell’art.67 comma 1 lett. i del TUIR la tassazione relativa al reddito per la locazione non abituale di una struttura, è soggetta agli scaglioni IRPEF 2018 che vanno da un minimo del 23% ad un massimo del 43%.

 

Attività di bed and breakfast in forma di impresa

Qualora l’attività non rispettasse più le due regole imposte dall’Agenzia delle Entrare il bed and breakfast dovrà necessariamente essere considerato una vera e propria attività di impresa. Da una parte è un bene perché significa che l’attività sta riscuotendo successo e si è “costretti” a svolgerla in maniera continuativa, dall’altra si rientrerebbe nel regime di imponibilità IVA con tutti gli obblighi che ne derivano.

Ecco un elenco di tutti gli adempimenti obbligatori:

  • apertura partiva IVA;
  • iscrizione alla Camera Commercio;
  • emissione ricevuta fiscale o fattura se richiesta dal cliente;
  • determinazione del reddito di impresa;
  • apertura posizione INPS Gestione commercianti;
  • tenuta contabilità;
  • tassazione IRPEF, IRAP e addizionali regionali e comunali;
  • corrispettivi soggetti al IVA del 10%;
  • applicazione degli studi di settori.

L’INPS per le attività di B&B, affittacamere e case vacanza non prevede l’applicazione di un contributo fisso trimestrale, come disciplinato dall’art.8 del D.L 97 del 29 marzo 1995:

Le persone che esplicano l’attività di affittacamere di cui al nono comma dell’art. 6 della legge n. 217 del 17 maggio 1983, sono soggette a contribuzione previdenziale in rapporto al reddito effettivamente percepito se inferiore al livello minimo imponibile, determinato ai sensi dell’art. 1, comma 3, della legge 2 agosto 1990 n. 233.

Come si vede le cose cambiano notevolmente, è tutto un altro mondo. Siamo di fronte ad una vera e propria impresa, il bed and breakfast professionale fornisce delle prestazioni alberghiere e ha la possibilità di non emettere fatture (tranne che il cliente non la richieda) ma solo ricevute fiscali o un semplice scontrino. Serve l’iscrizione alla Camera di Commercio e per forza di cose si deve far ricorso ad un commercialista e, probabilmente, anche assumere dei collaboratori.

 

Regime fiscale per i bed & breakfast in forma di impresa

Un B&B professionale può aderire ad un regime fiscale ordinario con tutti gli oneri e gli adempimenti realtivi alla forma giuridica scelta ma ha la possibilità di sfruttare una soluzione più semplice e con un grosso risparmio in termini di adempimenti e tasse da pagare, ovvero, il regime forfettario.

Il regime forfettario è un regime di tassazione agevolato pensato proprio per quelle attività economiche con ridotte dimensione come può essere un bed and breakfast. Vediamo nello specifico come funziona.

I guadagni derivanti dall’attività possono essere sottratti al regime ordinario dell’IRPEF e tassati separatamente evitando che vadano a sommarsi all’imponibile IRPEF delle persone fisiche che gestiscono l’attività.

In poche parole, chi aderisce a questo regime vedrà tassati tutti gli incassi derivanti dalla gestione del B&B con una imposta sostitutiva determinata in misura fissa del 15%; percentuale che va a scendere al 5% per i primi cinque anni di apertura in caso di nuova attività.

Ora non resta che vedere come determinare la base imponibile a cui applicare l’imposta sostitutiva. Il termine forfettario indica proprio la modalità con cui viene calcolata questa somma che è pari al 40% del fatturato realizzato preventivamente ripulito dai contributi previdenziali versati nel corso dell’anno. Quindi come si vede l’imposta non si applica a tutte le somme incassate dall’attività ma ad una cifra nettamente inferiore.

Per fare un riassunto esemplificativo il gestore di un B&B dovrà versare, all’anno, una somma pari al 15% del 40% di quanto incassato complessivamente con decurtati i contributi previdenziali. Non è però finita qui, un altro aspetto da considerare sono i requisiti necessari per poter accedere a tale sistema di imposta agevolato.  Precisamente:

  • i guadagni annui non dovranno superare la soglia dei 65mila euro;
  • le spese sostenute non dovranno superare i 5mila euro per lavoro accessorio, dipendente e per i compensi erogati ai collaboratori;
  • il costo dei beni strumentali, alla data di chiusura dell’esercizio, non dovranno superare la soglia dei 20mila euro (al lordo degli ammortamenti).

Infine, parliamo dell’inquadramento previdenziale. Il regime forfettario, in questo caso, offre la possibilità di usufruire di notevoli agevolazioni: è possibile richiedere in maniera facoltativa una riduzione dei contributi da versare pari al 35%. Unico requisito richiesto è la presentazione della domanda entro il 28 febbraio di ogni anno.

 

Le imposte sulle case vacanza

La linea di demarcazione tra un Bed & Breakfast e una casa vacanza è molto sottile e speso si tende a confondere le due cose.

A differenza di un bed and breakfast, che normalmente prevede stanze con bagno, colazione compresa, e la presenza di host e famiglia che interagiscono con gli ospiti all’interno della struttura, la casa vacanza rappresenta un’altra tipologia di struttura ricettiva extra alberghiera, che prevede la locazione temporanea a turisti di un appartamento o di un’intera struttura immobiliare arredata.

La casa vacanza non prevede nessuna somministrazione di pasti (colazione compresa), nessun tipo di servizio aggiunto (lavaggio biancheria, rifacimento letti, noleggio auto), nessun contesto familiare presente nell’abitazione o la possibilità di entrare in stretto contatto con il proprietario dell’immobile e i suoi familiari.

La casa vacanza può essere gestita anche a livello imprenditoriale e può usufruire di personale o collaboratori (alcune volte a livello familiare) regolarmente assunti con contratti di lavoro. Non vi è nessun obbligo di residenza e domicilio come invece avviene per un B&B, all’interno dell’abitazione locata.

La differenza sostanziale sta poi nella diversa modalità di tassazione. Una casa vacanza rientra nella tipologia dei canoni di affitto percepiti ed è soggetta a diversi tipi di tassazione a seconda della durata dell’affitto, tipologia di locazione, e se la persona che affitta svolge attività imprenditoriale o meno.

Sono disponibili tre modalità di tassazione:

  • redditi fondiari, tassazione canone locazione turistica saltuaria;
  • redditi diversi (esattamente come già spiegato in precedenza quando l’attività non è ritenuta abituale).
  • redditi di impresa, tassazione locazione turistica attività imprenditoriale (obbligo di partita Iva, aliquote IRES, IRAP, INAIL, INPS ecc.)

 

Conclusioni

Per riassumere quanto scritto fin qui possiamo dire che la tassazione di un B&B si riduce a due tipologie a seconda del tipo di attività svolta:

  • redditi diversi, per bed and breakfast occasionali;
  • regime forfettario o reddito di impresa per bed and breakfast professionali;

La scelta tra le due tipologie dipende esclusivamente da come si pensa di lavorare e dagli obiettivi che si vogliono conseguire. La cosa importante è conoscerne le sostanziali differenze, essere informati in modo corretto per fare una scelta consapevole ed essendo a conoscenza di cosa andrà incontro nell’una e nell’altra opzione.

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Leggi i commenti

  • Buongiorno,

    vorrei avere un' informazione relativa all' apertura di un bed and breakfast.

    Vorrei aprirlo con mia moglie in forma non imprenditoriale, ma se fosse possibile vorrei versare i contributi alla gestione commercianti.

    Nel senso che io avrei versato 37 anni di contributi come lavoratore dipendente e vorrei fare gli ultimi anni versando i contributi all' Inps per poter arrivare alla pensione.

    Grazie

  • Vorrei far notare che il limite di fatturato per accedere al regime forfettario non è più di 50000€ ma di 65000€.

    Avrei inoltre una richiesta: esiste un articolo che parli della partita IVA senza regime forfettario?

    • Ha ragione, ho corretto, chiedo venia... Ma parla di un articolo che parli nello specifico di un B&B aperto in regime forfettario o del regime forfettario in genere, perchè in tal caso potrei consigliarvi questo articolo:

      Regime forfettario 2019

  • Buonasera una domanda:
    se si decide ad esempio di gestire un bed and breakfast in modo occasionale quindi senza partita IVA, a quanto ammonterebbe il limite dei compensi in un anno? Quanti ospiti bisogna avere nell'arco dell'anno? Grazie.

    • io ho un bed and breakfast occasionale lavoro solo da me.ta' aprile fine settembre (agosto solo meta' mese)e sempre per mia scelta accetto solo coppie quindi non piu ' di due per volta.(Minimo di permanenza 4 giorni)Sono una ex insegnante ma con \pensione baby quindi non potro' mai accedere al regime forfettaro. Alla fine della stagione riesco ad avere un guadagno accettabile senza incasinarmi da clienti che vanno e vengono in piu posso permettermi una bella vacanza e concedermi qualche sfizio in piu. Il bed and breafast non potra' mai essere u n reddito primario perche' ti impegnerebbe economicamente e fisicamente....

  • Salve, io gestisco di fatto un piccolo albergo, viste le spese eccessive, chiediamo se fosse possibile gestirlo come b&b.

  • Buongiorno, ho pernottato al centro di Verona in una "grand Hotel" di lusso al centro a 4 stelle, cosi denominato, dotato di suite e circa 150 camere. Ho pagato 190 e 210 euro per una camera "luxus" e ho pagato con carta di credito. Ho chiesto la fattura e ho lasciato i dati aziendali, e in seguito ho visto la fattura telematica con ragione sociale di una società di Mestre, e il pernottamento in forma di B&B senza specificare il luogo verona e senza a specificare albergo o grandhotel 4 stelle. Presumo che queste sono le solite furbizie italiane per pagare meno tasse e chiedo se una cosa del genere e lecita. Cioè, e normale che uno pernotta in un grand Hotel a 4 stelle nel centro di verona e li viene emessa una fattura di un B&B con sede a Mestre...?