Se hai un’attività di affittacamere, o vuoi avviare un B&B, o ancora affittare la tua casa al mare, ci sono alcune scelte da compiere in relazione al regime fiscale da utilizzare. L’attività di locazione immobiliare non implica di per sé la necessità di aprire una Partita Iva, ma se la struttura ricettiva ha del personale impiegato e magari ha un sito internet di gestione delle prenotazioni, è difficile sostenere che si tratti di attività occasionale.
Perciò occorrerà valutare che tipologia di attività imprenditoriale avviare, se una ditta individuale, una società di persone, o una società a responsabilità limitata… Al fine di compiere la scelta più consona al tuo caso, vorremmo fornire in questo articolo alcune informazioni utili sul Regime Forfetario, che ci sembra quello più adatto a questo genere di strutture ricettive, e sulle agevolazioni a cui tale regime fiscale è sottoposto.
Iniziamo col dire che chiunque voglia avviare un’attività imprenditoriale turistico-ricettiva deve selezionare un codice ATECO che identifichi la tipologia di servizi forniti dalla propria struttura. I codici solitamente utilizzati sono:
- 68.20.01: locazione immobiliare di beni propri o in leasing, in caso si tratti di una locazione vera e propria;
- 55.20.51: attività di affittacamere per brevi soggiorni, case vacanze, B&B, residence, nel caso vengano resi servizi extra-alberghieri.
Il coefficiente di redditività, nel regime forfettario, serve per determinare la base imponibile su cui viene calcolata l’imposta sostitutiva del 15% (5% nei primi 5 anni di attività). Più specificatamente, per il calcolo dei costi dell’attività in modo forfettario, viene applicato il coefficiente di redditività al totale del fatturato annuo: il risultato ottenuto rappresenterà la base imponibile per il calcolo dell’imposta sostitutiva da pagare. Vediamo subito come ci sia un’enorme differenza per il calcolo del reddito imponibile, infatti:
- il coefficiente di redditività nel primo caso (locazione immobiliare di beni propri) è pari all’86%;
- il coefficiente di redditività nel secondo caso (affittacamere, case vacanza, B&B, ecc…) è pari al 40%.
Indice:
Chi può utilizzare il Regime Forfettario nella gestione delle locazioni
In primo luogo bisogna sapere che, per poter rientrare in questo regime fiscale agevolato, il limite massimo dei ricavi annualmente prodotti non può essere superiore ad euro 65.000.
Per restare in tale regime anche negli anni successivi al primo, bisogna che, contemporaneamente, si siano sostenute spese per un importo complessivo non superiore a 20.000 euro lordi per lavoro dipendente, accessorio e per compensi a collaboratori, anche a progetto, comprese le somme erogate sotto forma di utili agli associati con apporto costituito da solo lavoro e quelle corrisposte per le prestazioni di lavoro rese dall’imprenditore o dai suoi familiari e che non si sia superato il limite di fatturato annuo sopra indicato.
Sono esclusi dall’accesso a tale regime fiscale i seguenti soggetti:
- coloro che applicano regimi speciali ai fini IVA o regimi forfettari di determinazione del reddito;
- soggetti non residenti, ad eccezione di coloro che risiedono in uno degli Stati dell’Unione europea e che producono almeno il 75% del proprio reddito in Italia;
- soggetti che svolgono, in via esclusiva o prevalente, operazioni di cessione di fabbricati, o porzioni di fabbricati, terreni edificabili o mezzi di trasporto nuovi;
- soggetti che esercitano attività d’impresa, arti o professioni e che partecipano allo stesso tempo a società di persone o che controllano direttamente o indirettamente SRL, le quali svolgono attività riconducibili a quella abituale;
- soggetti che nei due anni precedenti hanno percepito redditi di lavoro dipendente e iniziano un’attività prevalente nei confronti degli ex datori di lavoro, fatti salvi i soggetti che hanno terminato il periodo di tirocinio (praticantato) per l’esercizio della libera professione;
- soggetti che nell’anno precedente hanno percepito redditi di lavoro dipendente e assimilati, o anche redditi da pensioni, eccedenti i 30.000 euro, tranne nel caso in cui il rapporto di lavoro sia cessato e non ne sia cominciato un altro.
Le principali semplificazioni del Regime Forfetario, rispetto al a quello ordinario, sono:
- non si applica l’IVA in fattura;
- non si è sottoposti a ritenute d’acconto;
- non si fanno dichiarazione IVA, esterometro e ISA;
- si applica l’imposta sostitutiva del 15% (o 5% nel caso di nuove attività per i primi 5 anni);
- esiste la possibilità di godere di una riduzione dei contributi previdenziali;
- si determinano i costi in modo forfettario in base al coefficiente di redditività.
Come si calcolano le tasse di un B&B in regime forfettario
Le imprese che gestiscono un B&B in regime forfettario sono piuttosto agevolate. Infatti, pagano il 5% di imposte per i primi cinque anni di attività calcolati sul 40% del reddito imponibile netto, dal sesto anno in poi pagano il 15% sempre sul 40% del reddito imponibile netto.
Contributi previdenziali da versare all’INPS
I B&B e gli Affittacamere versano, ai fini del trattamento pensionistico, i contributi previdenziali pari all’incirca il 24% del reddito imponibile lordo. L’INPS non ha previsto per questa tipologia di impresa il reddito minimo (come avviene invece per Artigiani e Commercianti), perciò non c’è una somma minima dovuta dai contribuenti che gestiscono B&B, ma l’importo dei contributi IVS corrisponderà al 24% del reddito effettivo+0,62 euro mensili per contributo maternità.
Il versamento dei contributi avviene mediante modello F24, sono previste quattro rate con scadenza:
- 16 maggio;
- 20 agosto;
- 16 novembre;
- 16 febbraio (anno successivo)
Obbligo fatturazione elettronica
Dal 1° luglio 2022, tutte le aziende che sono sottoposte al Regime forfetario devono obbligatoriamente emettere le fatture elettronicamente. Fino a giugno 2022, tali imprese erano esonerate da questo incombente e potevano emettere le fatture col vecchio sistema cartaceo. In effetti, tale metodologia è stata prevista per dematerializzare i documenti, che avranno formato digitale e non saranno più semplici fogli, che potrebbero andar perduti… Questo strumento permette sia di contrastare l’evasione fiscale, che di agevolare il controllo da parte degli organi preposti.
Per il momento, la fatturazione elettronica è già obbligatoria per tutte le imprese (sottoposte al Regime forfetario) che nel 2021 hanno conseguito ricavi o compensi superiori a 25.000 euro. Stiamo parlando di circa 800mila imprese, che in poco tempo hanno dovuto adeguarsi a questo strumento. Per le imprese con ricavi inferiori a 25.000 euro e per chi ha appena avviato un’attività nel 2022, ci sarà ancora qualche tempo per avvicinarsi gradualmente a questo obbligo, che si attuerà a partire dal 1°gennaio 2024.
Dal 2024, perciò, tutte le imprese, sia quelle in Regime Forfetario che quelle in Regime Ordinario (che già da qualche anno sono obbligate), emetteranno unicamente fattura elettronica.
Anche le strutture ricettive, siano esse B&B, Affittacamere o attività ricettiva extra-alberghiera di altro tipo, si ritroveranno a dover fatturare in tal modo.
La semplicità dell’emissione di fatture elettroniche
Attraverso una piattaforma, che potrebbe essere anche quella dell’Agenzia delle Entrate, messa a disposizione gratuitamente, e denominata “Fatture e corrispettivi”, oppure tramite altri software privati (che nella maggior parte dei casi forniscono anche assistenza alla compilazione), si potrà provvedere a:
- inserire il codice RF19, associato al Regime Forfetario;
- registrare l’anagrafica dei vari clienti:
- compilare il campo relativo agli importi da fatturare;
- specificare se si è soggetti al versamento IVA o al pagamento di ritenuta d’acconto;
- inserire una causale che identifichi la fattura;
- inserire i dati bancari col metodo di pagamento.
La numerazione delle fatture può essere inserita manualmente, il sistema suggerisce comunque il numero cronologico in base all’ultima fattura emessa. Una volta completata la fattura, verrà creato un file XML del documento fiscale. Questo documento verrà spedito attraverso il Sistema di Interscambio (SDI) e inviato direttamente al destinatario (sul Cassetto fiscale o sulla pec, se presente). Sarà in ogni caso possibile stampare copia della fattura e consegnarla al cliente.
Verifiche e sanzioni
Sono previste sanzioni che vanno dal 5 al 10% delle somme corrispettive non documentate o registrate. Se l’errore commesso in sede di emissione della fattura non incide sulla liquidazione IVA corretta, la sanzione andrà da 250 euro a 2.000 euro.
L’Agenzia delle Entrate ha previsto un periodo di 3 mesi, da luglio a settembre 2022, nel quale non saranno sanzionabili i soggetti che non rispetteranno le tempistiche previste per l’emissione delle fatture.
Infatti, è previsto dalla legge che le fatture immediate debbano essere emesse entro 12 giorni dal pagamento, mentre le fatture differite devono essere emesse entro il quindicesimo giorno del mese successivo.
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