Circa la metà dei contratti di affitto risultano in nero. Questo accade ancora più di frequente con una casa vacanze, data la brevità del periodo in cui l’inquilino vuole usufruire dell’immobile.
Ovviamente questa pratica è considerata illecita dalla legge. Vediamo quindi quali sono le tutele a favore dell’inquilino che si trovi a dover accettare questo tipo di locazione.
Affitto in nero
Innanzitutto, è bene chiarire quando si può parlare di affitto in nero. L’affitto in nero, è l’affitto non registrato e quindi non dichiarato al fisco. Si può trattare sia di un semplice accordo verbale tra proprietario e inquilino, sia di un contratto scritto e sottoscritto ma non registrato all’Agenzia delle Entrate. Lo stesso vale per il contratto di affitto parzialmente in nero, che si ha quando tra le parti vengono stipulati due contratti, uno, contenente un canone pattuito, viene regolarmente registrato, mentre l’altro, contenente un canone ulteriore a quello pattuito, non viene registrato.
Questo meccanismo dell’affitto in nero viene ritenuto una soluzione privilegiata perché esonera il proprietario dal pagare i relativi canoni: l’imposta di registro e l’imposta sui redditi percepiti con la riscossione del canone di locazione.
Dunque, quando il contratto di affitto va registrato? Trattandosi di casa vacanze, il periodo in cui il proprietario decide di concedere l’immobile in affitto può anche essere relativamente breve. A questo proposito, la legge prevede che il contratto di affitto da registrare sia soltanto quello in cui la durata della locazione sia superiore a 30 giorni annui e la registrazione va fatta entro 30 giorni dalla stipula del contratto. È tuttavia ammessa la possibilità della registrazione tardiva purché il contratto venga registrato entro 1 anno dalla sua conclusione e la registrazione sia fatta in maniera spontanea: questo permette l’applicazione di sanzioni ridotte.
Il contratto non registrato è in ogni caso nullo.
Rischi dell’affitto in nero
I rischi che l’inquilino si trova a dover patire sono quelli connessi all’obbligo di pagare l’imposta di registro per la mancata registrazione dell’atto, solidalmente con il proprietario dell’immobile. Quindi, anche se l’obbligo di registrare il contratto incombe principalmente sul proprietario dell’immobile, l’inquilino potrà comunque vedersi recapitare una cartella esattoriale per la mancata registrazione con tutte le conseguenze che ne derivano (es. pignoramento dei suoi beni se non paga l’importo stabilito nella cartella). Inoltre, in mancanza di un contratto regolarmente registrato, il proprietario potrebbe sempre avviare un’azione contro l’inquilino per occupazione abusiva della casa al fine di ottenere un indennizzo a titolo di risarcimento danni.
Soluzione ad una proposta di affitto in nero
L’inquilino, per evitare le conseguenze negative della mancata registrazione del contratto, può sempre decidere di denunciare il proprietario dell’immobile: è così prevista a suo favore la possibilità di godere di un regime fiscale particolarmente favorevole. In pratica, l’inquilino si ritroverà a pagare un canone annuo pari a 3 volte la rendita catastale. Inoltre, l’inquilino, nella vigenza del contratto non registrato, può sempre rifiutarsi di pagare l’affitto, rifiutarsi di versare i canoni arretrati e potrebbe anche chiedere la restituzione dei canoni già pagati visto che non esiste nessun contratto d’affitto. Nel caso di contratto parzialmente in nero inoltre, l’inquilino potrebbe richiedere perfino la restituzione delle maggiorazioni versate. La richiesta delle maggiori somme deve avvenire entro 6 mesi dal rilascio dell’immobile.
L’inquilino non potrà neppure essere sfrattato, ma semmai essere sottoposto all’azione di occupazione abusiva dell’immobile, come già detto. In questo caso l’inquilino dovrà dimostrare che ha effettivamente abitato l’immobile e lo potrà fare con la produzione di prove che dimostrino che esisteva un contratto di affitto (es. ricevute o fatture dei versamenti o ad esempio, con foto con giornali che dimostrino che l’inquilino ha abitato l’immobile in un certo periodo).
Se infine il proprietario e l’inquilino si accordano per trovare una soluzione concordata, la legge ammette sempre la registrazione tardiva. Essa tuttavia regolarizza soltanto la posizione del proprietario e dell’affittuario nei confronti del fisco ma non ha effetti tra le parti. Quindi le parti per rimediare alla dimenticanza dovranno provvedere alla stipula di un nuovo contratto con effetti dalla stipula del nuovo contratto.
Luisa Panici, AvvocatoFlash
Fonti normative
- D. lgs. n.23/2011
- Legge n. 431/1998
- Cass. sent. 7 febbraio 2014 n. 2829
- Cass. 13 dicembre 2016 n. 25503
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